Wanneer heeft een schriftelijke opzegging de geadresseerde bereikt?

In de praktijk kunnen veel contracten tegen een bepaalde datum worden opgezegd. Denk bijvoorbeeld aan de opzegging van een huurovereenkomst die vóór 1 maart 2016 moet worden gedaan.

Wat gebeurt er als de huurder deze huurovereenkomst per brief van 25 februari 2016 heeft opgezegd en de verhuurder deze opzeggingsbrief pas op 4 maart 2016 op de deurmat heeft gevonden? Is de huuropzegging dan tijdig gedaan of niet?

Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Bij een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als deze door hem is ontvangen.

Werkelijke ontvangst door de geadresseerde is echter niet nodig, maar de verklaring moet zijn aangekomen op een adres waar de geadresseerde redelijkerwijs kon worden bereikt. Denk bijvoorbeeld aan het woon- of vestigingsadres van de geadresseerde of het e-mail- of postbusadres dat in recente contacten door de geadresseerde is gebruikt.

Hoofdregel

De hoofdregel is dat een verklaring die de geadresseerde niet of niet tijdig heeft bereikt, geen werking heeft. Op deze hoofdregel is echter een uitzondering: de verklaring heeft toch werking als het niet tijdig bereiken voor risico van de geadresseerde moet komen.

Vakantie

Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de geadresseerde op vakantie is geweest en daardoor pas later van de brief heeft kennisgenomen. Kortom, verzending is onvoldoende, maar het is niet nodig dat de ontvanger daadwerkelijk op tijd van de verklaring heeft kennisgenomen.

Maar wat betekent dit nu voor het hierboven genoemde voorbeeld? Is de schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst tijdig gedaan?

Dit hangt af van de volgende twee punten.

• Ten eerste moet de huurder bewijzen dat de opzeggingsbrief is aangekomen op een adres waar de verhuurder redelijkerwijs bereikt kon worden. Dit kan bijvoorbeeld het woon- of vestigingsadres van de verhuurder zijn, maar ook een e-mail- of postbusadres dat in recente contacten door de verhuurder is gebruikt. Partijen kunnen in de huurovereenkomst echter zijn afgeweken van deze regel. Er kan bijvoorbeeld zijn vastgelegd, dat een huuropzegging aan het vestigingsadres van de verhuurder moet worden gedaan. In dat laatste geval moet dat opzeggingsadres worden gebruikt.
• Ten tweede moet de opzeggingsbrief van 25 februari 2016 vóór 1 maart 2016 door de postbode zijn bezorgd. In dat geval is de opzegging immers op tijd aangekomen. Als de verhuurder de brief pas later (op of na 1 maart 2016) heeft gevonden, bijvoorbeeld doordat hij op vakantie is geweest, dan komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de huurder kan bewijzen dat de opzeggingsbrief vóór 1 maart 2016 is aangekomen. Daarom dient een huuropzeggingsbrief altijd per aangetekende post of – nog beter – per deurwaardersexploot te worden gedaan. Dan kan de huurder controleren of de opzeggingsbrief daadwerkelijk op tijd is afgeleverd.

Tips

Tot slot heb ik de volgende tips voor de praktijk:

• De opzeggende partij dient ervoor te zorgen, dat zijn opzegging op tijd en op het juiste adres is aangekomen. Met een aangetekende brief of deurwaardersexploot kan door de opzeggende partij worden aangetoond, dat aan deze twee vereisten is voldaan.
• Een opzegging per ‘gewone’ brief biedt mogelijkheden voor de opgezegde partij. Hij kan dan bijvoorbeeld het verweer voeren, dat de opzeggingsbrief hem niet tijdig heeft bereikt. Het is immers aan de opzeggende partij om te bewijzen, dat de opzeggingsbrief op tijd is aangekomen. Een ‘gewone’ brief biedt slechts bewijs van verzending en niet van ontvangst.

Wilt u hier nu al meer over weten? Bel mij gerust op tel. 0172 – 42 41 72 of vul het contactformulier in.