Berntsen Mulder Advocaten logo

Afbeelding

Berntsen Mulder header afbeelding
11 augustus 2014

Vormerkung: wondermiddel of geneesmiddel met gebreken?

Anton koopt na lang onderhandelen zijn droomhuis van Eduard. Eduard blijkt echter forse schulden te hebben. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst, maar voor de levering, wordt er beslag gelegd op de woning. Anton heeft het nakijken. De woning wordt op een executieveiling verkocht. De droom van Anton valt in duigen.

De wetgever heeft - om dit soort situaties te voorkomen -  een oplossing bedacht om kopers te beschermen. Op grond van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een koop van - bijvoorbeeld - een woning worden ingeschreven in het Kadaster. Dit wordt Vormerkung genoemd.

Het doel van Vormerkung is om de koper van een woning gedurende zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst te beschermen tegen bijvoorbeeld beslagen op de woning en een mogelijk faillissement van de verkoper. De gevallen waarin de koper wordt beschermd staan limitatief opgesomd in artikel 7:3 lid 3 BW.

De Vormerkung had Anton veel ellende kunnen besparen. Immers: als hij de koopovereenkomst met Eduard had laten inschrijven in het Kadaster dan was hij beschermd tegen het beslag dat de schuldeisers van Eduard hebben gelegd.

Vormerkung lijkt daarmee een perfect schild voor kopers tegen de schuldeisers van de verkoper. Toch blijkt dit schild niet groot genoeg. Er zijn manieren om de Vormerkung te omzeilen.

Zo werd Vormerkung omzeild

De Hoge Raad heeft in een arrest van 12 juli 2013 (NJ 2014,273) geoordeeld over de navolgende situatie. Rosendahl koopt op 16 januari 2008 een woning van Boutens. De koopovereenkomst wordt op 23 januari 2008 ingeschreven in het kadaster (Vormerkung). Rosendahl waant zich veilig. Ten onrechte zoals zal blijken.

Na de inschrijving van de koopovereenkomst wordt er namelijk door een schuldeiser van Boutens beslag gelegd. Er wordt echter geen beslag gelegd op de woning, maar op de koopsom die zich bij Rosendahl bevindt. Daardoor wordt de levering van de woning alsnog - ondanks de Vormerkung - tegengehouden. Rosendahl kan immers de koopsom niet meer betalen aan Boutens.

Kan dit zomaar? De Hoge Raad vindt van wel. Het geval dat er derdenbeslag wordt gelegd onder de koper staat nu eenmaal niet vermeld in artikel 7:3 lid 3 BW. Ook een beroep op de wetsgeschiedenis mag de koper in dit geval niet baten. Derdenbeslag onder de koper blijkt een manier om het schild van de Vormerkung te omzeilen!

Uit de praktijk zijn bezwaren gerezen tegen deze constructie. Immers, Vormerkung met als doel kopersbescherming, wordt op deze manier ‘kaltgestellt’. Aan de andere kant worden door deze constructie de verhaalsmogelijkheden van de schuldeisers van de verkoper verruimd. Immers: door beslag te leggen op de koopsom hoeven zij zich niets meer aan te trekken van de Vormerkung.

De wetgever is aan zet. Inmiddels is het wetsvoorstel verbeterde werking Vormerkung bij beslag in voorbereiding (zie: http://www.internetconsultatie.nl/vormerkung). De tijd zal uitmaken hoe de regeling er uit gaat zien.

Wordt dus vervolgd!

UPDATE: de wet is sinds 1 januari 2016 gewijzigd.
Lees erover in
'Droomhuis foetsie? Of toch niet?'

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Mr. C. Teiwes