Berntsen Mulder Advocaten logo

Afbeelding

Berntsen Mulder header afbeelding
20 februari 2018

Voorkeursrecht of koopoptie: overeenkomsten en verschillen uitgelegd

Advocaat Carst TeiwesIn overeenkomsten wordt vaak gebruik gemaakt van een koopoptie of een voorkeursrecht. Wat houden deze figuren in en waarin verschillen ze van elkaar?. Een korte toelichting door advocaat Carst Teiwes.

Koopoptie

Bij een koopoptie zijn partijen het al eens over de koop. De prijs - of de manier waarop de prijs wordt bepaald - is meestal al vastgelegd. De koper hoeft eigenlijk alleen nog maar ‘ja’ te zeggen. Als dat gebeurt, komt de koopovereenkomst tot stand. Bij een koopoptie ligt het initiatief bij de koper.

Voorkeursrecht

Bij een voorkeursrecht moet de zaak eerst moeten worden aangeboden aan degene die het voorkeursrecht heeft. Deze aanbieding doet nog geen overeenkomst ontstaan. Dit is het kenmerkende verschil met een koopoptie. Bij een voorkeursrecht ligt het initiatief bij de aanbieder.

De praktijk

In de praktijk wordt er in huurovereenkomsten vaak een voorkeursrecht of een koopoptie opgenomen. Als het gehuurde vervolgens wordt verkocht aan een derde kunnen er problemen ontstaan.

Voorbeeld

Een voorbeeld om dit te verduidelijken.

Rik huurt al een periode een woning van André. In de huurovereenkomst hebben ze afgesproken dat André de woning, als hij deze gaat verkopen, eerst te koop moet aanbieden aan Rik. De prijs is al vastgesteld: er is sprake van een klassieke koopoptie.

Snode plannen

André heeft snode plannen. Zonder Rik in te lichten verkoopt hij de woning aan een ander. Heeft Rik het nakijken? Qua huurrechten niet. In het huurrecht geldt namelijk het uitgangspunt ‘koop breekt geen huur’.

En de koopoptie dan? Deze vervalt in beginsel. De koopoptie is namelijk een ‘persoonlijk’ recht dat alleen geldt tussen Rik en André. De opvolgende koper van de woning is niet gebonden aan de afspraken waarbij hij niet is betrokken.

Maar... Onlosmakelijke verbondenheid

Er is een belangrijke ‘maar’. Als de koopoptie onlosmakelijk is verbonden aan de huurovereenkomst, gaat deze wel mee over naar de koper van de woning. Er is sprake van onlosmakelijke verbondenheid als er bij het bepalen van de hoogte van de huurprijs rekening is gehouden met de koopoptie. Er moet sprake zijn van een vergoeding voor de koopoptie die is verwerkt in de huurprijs.

Vaak zie ik dat er pogingen worden ondernomen om onder de koopoptie of het voorkeursrecht uit te komen. Een beproefde methode is het overdragen van de aandelen van de vennootschap waarin het onroerend goed is opgenomen. De aandelenoverdracht tast de koopoptie of het voorkeursrecht niet aan, maar toch is er een wisseling van eigenaar. Dit soort sluiproutes kunnen contractueel worden uitgesloten. Hoe? Neemt u vooral contact met mij op.


Heeft u vragen over dit artikel of dit onderwerp? Neem contact op met mr. Carst Teiwes. Tel. 0172 - 42 41 72 of mail.