Berntsen Mulder Advocaten logo

Afbeelding

Berntsen Mulder header afbeelding
06 juni 2016

Hoe om te gaan met lasten of beperkingen op onroerende zaken

Bij de verkoop van onroerende zaken - bijvoorbeeld een woning - moet de verkoper het eigendom onbelast overdragen. Dit betekent dat er op de woning geen bijzondere lasten of beperkingen mogen rusten, tenzij deze nadrukkelijk door de koper zijn aanvaard. Het moet gaan om beperkingen die in het bijzonder rusten op woning.

Dit uitgangspunt is vastgelegd in artikel 7:15 BW. Voorbeelden van bijzondere lasten/beperkingen zijn erfdienstbaarheden en hypotheken. Als er toch een last of beperking kleeft aan de woning en de koper deze niet heeft aanvaard, kan dit reden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst.

Civielrechtelijk of publiekrechtelijk

De hiervoor genoemde beperkingen zijn civielrechtelijk van aard. In de praktijk is er weinig ruimte voor discussie over de vraag of er sprake is van dergelijke beperkingen.

Wat nu als de beperking publiekrechtelijk van aard is? Denk bijvoorbeeld aan bestemmingsplannen. Vallen dit soort beperkingen ook onder de werking van artikel 7:15 BW? In 2004 heeft de Hoge Raad deze vraag bevestigend beantwoord.

Kritiek

In de literatuur is veel kritiek geuit op dit arrest. Volgens vele schrijvers rekt de Hoge Raad het toepassingsgebied van artikel 7:15 BW teveel op. Dit artikel spreekt immers over beperkingen die op de woning in het bijzonder drukken. Publiekrechtelijke beperkingen drukken echter meestal niet op een woning in het bijzonder. Publiekrechtelijke regels zijn nu eenmaal meestal algemeen van aard.

Hoge Raad niet doof

De Hoge Raad is niet doof voor deze kritiek. In een arrest uit januari 2015 wordt de werking van artikel 7:15 BW ingeperkt. Volgens de Hoge Raad kunnen bijzondere lasten en beperkingen zowel van privaatrechtelijk als publiekrechtelijk van aard zijn. Dit algemene uitgangspunt wordt genuanceerd. De Hoge Raad overweegt dat artikel 7:15 BW niet van toepassing is wanneer de lasten en beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen.

Pas als de last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek besluit dat is gericht tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak (of tot een rechtsvoorganger daarvan), is er sprake van een publiekrechtelijke last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW.

Nuance

Door deze nuance aan te brengen beperkt de Hoge Raad de reikwijdte van artikel 7:15 BW. Het blijft voor verkopers van onroerende zaken zaak om alert te blijven. Om de risico’s te verkleinen, kan in de koopovereenkomst worden opgenomen dat partijen op de hoogte zijn van het geldende bestemmingsplan, meer specifiek uit de lasten of beperkingen die hieruit voortvloeien.


Meer weten? Neem contact met mij op via tel. 0172-427074 of mail mij.