Berntsen Mulder Advocaten logo

Afbeelding

Berntsen Mulder header afbeelding
05 november 2015

Geen dubbele bemiddelingskosten bij huurbemiddeling

Mag een bemiddelaar in huurwoningen kosten in rekening brengen bij nieuwe huurders? In principe niet, maar een recente uitspraak van de Hoge Raad zet de deur op een kier om het wel te mogen. In dit artikel wil ik graag uitleggen hoe de vork in de steel zit.

In de zoektocht naar een betaalbare huurwoning maken veel mensen gebruik van een tussenpersoon. Deze tussenpersoon treedt op namens de verhuurder. De verhuurder betaalt hiervoor bemiddelingskosten. Op zich is dit logisch: de bemiddelaar brengt immers vraag en aanbod bij elkaar en hij mag hiervoor kosten in rekening brengen.

Vaak brengt de bemiddelaar echter ook kosten in rekening bij de huurder, bijvoorbeeld 1 maand huur. De bemiddelaar brengt dus dubbele bemiddelingskosten in rekening. Dit eten van twee walletjes is niet toegestaan. De wet verbiedt simpelweg het dienen van twee heren.

Geen kosten voor verhuurder, wel voor huurder

Maar wat denkt u van het volgende geval: een bemiddelaar biedt op zijn of haar website een woning aan van een potentiële verhuurder. De bemiddelaar brengt hiervoor geen kosten in rekening aan de verhuurder. Er wordt een huurder gevonden. De bemiddelaar brengt deze huurder wel kosten in rekening. Is dit toegestaan?

In een recent arrest van de Hoge Raad wordt ingegaan op de vraag of de overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar kan worden beschouwd als een ‘bemiddelingsovereenkomst’. Wanneer er namelijk sprake is van een bemiddelingsovereenkomst, is het dienen van twee heren niet toegestaan. De bemiddelaar mag dan geen kosten aan de huurder in rekening brengen.

Arrest Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat wel degelijk sprake is van een bemiddelingsovereenkomst. Dit begrip wordt ruim uitgelegd: Als iemand met toestemming van de verhuurder een te verhuren woning op een website plaatst, ligt daarin de opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen de verhuurder en een derde partij.

Op deze bemiddelingsovereenkomst is via de schakelbepaling van artikel 7:427 BW artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing. Deze artikelen bepalen onder meer dat de bemiddelaar bij bemiddeling in de koop of verkoop, danwel huur of verhuur van een onroerende zaak, geen recht heeft op loon jegens de consument-koper of consument-huurder.

Escape?

Is er dan helemaal geen escape mogelijk? Jawel: De Hoge Raad overweegt namelijk:

‘Art. 7:417 lid 4 BW is echter in gevallen als hier bedoeld niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen’

Dus wanneer de website niet meer is dan een 'elektronisch prikbord' en huurder en verhuurder rechtstreeks contact met elkaar kunnen opnemen, is het voor de bemiddelaar wel toegestaan om kosten in rekening te brengen bij de huurder.

Kosten zijn terug te vorderen

Wat zijn nu de gevolgen voor de praktijk? Als een bemiddelaar die optreedt namens de verhuurder u als huurder kosten in rekening brengt, kunt u deze op grond van het arrest van de Hoge Raad terugvorderen. Uiteraard kan ik u bijstaan in het verhalen van de kosten.


Heeft u hier vragen over? Wilt u advies? Neem contact met mij op!
Mr. C. Teiwes